北京通州限购政策最新解读

5月5日深夜，传言已久的通州商住限购政策终于落地。北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》(简称《通知》)，再度对楼市限购政策进行升级。

去年以来，受建设城市副中心等利好消息影响，通州楼市一度非常火爆，投机炒房现象频现。在受访专家看来，通州再次升级限购政策，目的就在于进一步挤出房地产市场的投机炒作需求，维护当地房地产市场的健康平稳发展。

专家表示，通州库存商改住项目数量在6000套左右，潜在供应约在1~2万套，这些项目将受到影响。

60%~80%的成交将受影响

根据《通知》，通州区商务型公寓暂停向以下三类家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

《通知》显示，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

《通知》还要求，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

北京市住建委有关负责人表示，商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

接近北京市住建委的人士表示，目前看，商务型公寓属于通州特有的一类产品，其他区基本没有。也就是说，商务型公寓的概念，并不等同于北京各区大量存在、我们通常认为的商住房。在售的大量商住房，并非商务公寓，而是规划用途为商业、办公，但在验收后，开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。而根据规定，这类项目从5月6日起，应当按照规划用途销售，不能卖给居民了，只能出售给企事业单位、社会组织等，且再出售时，也只能出售给企事业单位、社会组织等。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一政策的再次升级，将抑制市场的公寓成交。以住宅成交看，在2015年8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000~2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60%~80%的成交。

张大伟指出，对于商务型公寓来说，目前只有部分项目存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。未来，这些项目都需要销售给企业。

“通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1~2万套，整体看，这些项目将受到影响。”张大伟分析认为。

通州物业投资价值弱化

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，此政策总体上是比较严厉的，这使得后续外来人口的购房权利在快速消退。此前北京通州副中心建设下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。但现在来看，此类物业的投资价值在弱化。而且此次北京通州限购政策明确，如果购置此类住房，那么后续“查房”方面，也要计入住房持有套数，这可能会影响有购房资格群体换房的需求。考虑到这一点，部分购房者会更谨慎。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受本报记者采访时认为，限购后成交量势必跌入低谷期，一是限购前房企已经集中跑了一波量，甚至政策前连夜开盘跑量，集中释放了一波需求，短期内需求没有之前那么多;二是政策从严了，有公寓购房资格的群体减少了很多。

在这种情况下，购房者也并非无计可施。“政策措施里规定企业可以购买商办产品，不存在限购情况，那么，个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产，购买通州的公寓，此时，购买不动产还可以抵扣增值税，何乐而不为。未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。”张宏伟说道。

亚豪机构市场总监郭毅则认为，通州限购政策的再次升级，虽短期内会影响商业、办公产品的成交，但长远来看，对通州未来的发展确是一个利好信息。“通州商住限购出台，短期内对通州市场会有明显的影响，对投资需求的挤压会有明显的收效，尤其是政策选择在晚上十点颁布第二天立即执行，并没有给开发商留出时间差去联系客户签约，对区域成交量下压作用会非常明显。”

但从三类产品商住、办公、商业的限购政策，也可以看出通州政府希望能够把特定产品卖给特定的人群，从而实现产业、城市资源的导流，打造城市副中心良好发展。政府并不欢迎短期投资、拉动房价上涨的人群。

郭毅表示，在这样的诉求之下，未来通州从长远来看后劲是十足的，发展步伐会更加稳健。不过因为限购影响，项目整体销售周期拉长了，但通州整体的投资前景、区域发展前景并没有扭转，而是更加结实了。

或引发非限购区域投资热

严跃进认为，此类政策收紧后，或引起其他非限购区域，如顺义、门头沟、石景山、丰台、大兴、房山等区域商务型公寓的投资热。因为从性价比看，此类区域的商务型公寓投资价值也比较大。另外，鉴于近期购租并举市场的逐步建立，建议有购房需求的群体转向租房层面，这样也是一个比较稳妥的策略。另外，不排除部分需求会出现一个大规模的转向，如转而进入廊坊天津武清等市场进行投资。此类投资，从个体行为看，都是理性的。但对于政府来说也需要关注此类需求的流动变化。

“若要在通州市场购房，目前的条件是，卖掉既有的一套住房以符合房屋套数的约束条件，或者对于外来人口来说，如果社保符合条件，那么争取以家庭的名义进行购房，才是比较稳妥的。如果这两条路都很难走，先租房或者到天津等城市就业，反而是比较务实的。尤其是此类物业本身不能落户，纯粹为了解决居住的意义已经不那么大了。”严跃进表示。

链家分析师李巧玲认为，“两重限购，需求如果明显锐减，短期肯定会抑制房价上涨甚至回落，但长期还是有上涨空间。而其他区域，虽然商住也有，但区域规划不一样，因此出台的目的也不一样，所以近期不会跟风限购。”